Immobilien und Häuser als Geldanlage

Ich trage mich seit längerer Zeit mit dem Gedanken, mein Vermögen in Immobilien und Häuser als Geldanlage anzulegen. Finanzmakler sehen darin durchaus eine Menge Vorteile. Durch Gesprächen mit Verwandten und Bekannten, bin ich inzwischen jedoch sehr verunsichert, da die Immobilienpreise für Häuser zur Zeit ziemlich stark steigen.

Außerdem bin ich mir nicht sicher, ob sich das rechnet, wenn ich Wohnungen nach jedem Mieter günstiger anbieten muss. Auch bin ich mir nicht sicher, ob das Wohngeld, dass angelegt wird, reicht, um spätere Sanierungen durchführen zu können. Und womit errechnet sich eigentlich der Gewinn bei dieser Anlageform?

Ich trage mich seit längerer Zeit mit dem Gedanken, mein Vermögen in Immobilien und Häuser als Geldanlage anzulegen.

Der Gedanke ist letztlich nicht verkehrt und macht in diesen Zeiten (aber auch in anderen) durchaus Sinn. Aber ich würde das schon stark davon abhängig machen, wie das Vermögen aktuell angelegt ist und welche Rendite es abwirft. Nur einem Trend hinterher zu rennen, macht nämlich aus finanzieller Sicht nie Sinn. Es sollten schon handfeste Gründe vorliegen, die einen Wechsel der Anlageform auslösen.

Finanzmakler sehen darin durchaus eine Menge Vorteile.

Ehrlich gesagt habe ich davon noch nie gehört. Gerade Finanzmakler sind daran interessiert, dass das Geld eben in Finanzprodukte investiert wird. Die sagen doch eher zu jeder Zeit eine Hausse an den weltweiten Börsen voraus, als das sie dazu raten, das Geld langfristig und fest an Immobilien zu binden.

Durch Gesprächen mit Verwandten und Bekannten, bin ich inzwischen jedoch sehr verunsichert, da die Immobilienpreise für Häuser zur Zeit ziemlich stark steigen.

Auch hier scheinst du dich von falschen Beratern verunsichern zu lassen. Ein Ansteigen der Immobilienpreise zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht auszumachen. Von daher würde ich an deiner Stelle nicht viel Wert auf diese Einschätzung legen oder gerne auch anfragen, woher diese Information stammt.

wenn ich Wohnungen nach jedem Mieter günstiger anbieten muss.

Hier würde ich auch gerne wissen wollen, wer vorschreibt, dass die Wohnungen nach jedem Mieter günstiger abzugeben sind? Eigentlich, so die Lehrmeinung, reguliert und bildet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage. Dieser deiner Einschätzung nach müssten Altbauwohnungen praktisch umsonst vermietet werden. In der Realität ist mir aber noch kein Vermieter untergekommen, der eben Wohnungen in seinen Altbauhäusern entsprechend vergeben hat. Was du meinst, ist vermutlich die Tatsache, dass die Mietpreise bei Erstbezug im Schnitt höher liegen. Das aber gleicht sich mir der Zeit aus.

Auch bin ich mir nicht sicher, ob das Wohngeld, dass angelegt wird, reicht, um spätere Sanierungen durchführen zu können.

Hier legt ja keine Behörde die Höher der Rücklagen fest. Ebenso bist du in vielen Punkten frei in der Entscheidung, was du - und vor allem in welcher Güte - sanieren/reparieren lässt. Es ist zwar im eigenen Interesse, die Wohnungen Top zu pflegen. Wenn du aber hier sparen willst, ist das denkbar.

Und womit errechnet sich eigentlich der Gewinn bei dieser Anlageform?

Das ist auch recht einfach. Wobei dir dein Steuerberater da bessere Dienste leisten kann als ich. Du musst lediglich von deinen Einnahmen deine Kosten abziehen, die fälligen Steuern und die von dir als notwendig erachteten Rücklagen. Was übrig bleibt, ist dein satter Gewinn.

Nebenbei hat bzgl. der Geldanlage in Immobilien der Wirtschaftsphilosoph Marx aufgezeigt, dass es mittel- und langfristig egal ist, ob du dein Kapital in eine Immobilie steckst und über den Mietzins deinen Gewinn erzielst, oder aber auf dem Kapitalmarkt dein Geld einsetzt.

Durch Gesprächen mit Verwandten und Bekannten, bin ich inzwischen jedoch sehr verunsichert, da die Immobilienpreise für Häuser zur Zeit ziemlich stark steigen.

Auch hier scheinst du dich von falschen Beratern verunsichern zu lassen. Ein Ansteigen der Immobilienpreise zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht auszumachen.

Sorry, aber das ist Unsinn! Renditeobjekte sind seit ca. einem Jahr, also seit die Krise ihr zwischenzeitliches Hoch hatte, enorm im Preis gestiegen - so sehr, dass hier gegen jede Vernunft gekauft wird. Der HPX klettert nach oben wie schon lange nicht mehr, vor allem wenn man man mal alles rausrechnet was für Anleger uninteressant ist.

Gerade klassische Investitionsobjekte haben so einen Preissprung hingelegt, dass hier optimistisch nur 2 - 3 % Rendite erzielt werden - und das, wo schon 4 - 5 als schlecht gelten (solange man es nicht als reines Steuersparobjekt möchte). Und trotzdem wird noch gekauft, schon gepusht durch die niedrigen Zinsen und verschiedene neu aufgelegte Förderprogramme. Ich habe erst vor einem Monat ein erst vor einem Jahr erworbenes Haus mit 17 % Gewinn abzüglich Kreditkosten usw. verkaufen können, da hier manche Käufer schon neben sich stehen. Momentan profitieren vor allem Verkäufer von dieser Blase (wenn es so weitergeht).

wenn ich Wohnungen nach jedem Mieter günstiger anbieten muss.

Hier würde ich auch gerne wissen wollen, wer vorschreibt, dass die Wohnungen nach jedem Mieter günstiger abzugeben sind?

Er meint sicherlich das Steuersparmodell, nachdem Altbauten erworben werden und statt Investitionen auszuführen eher an der Miete gebastelt wird bzw. keine Mietpreiserhöhungen durchzuführen mangels Investitionen (was reell einer Senkung entspricht).

Übrigens, nur falls Du Dich vom Kauf einer Immobilie nicht abbringen lassen kannst, immer der schlechtere Weg solange man sich für Sanierungen und Investitionen nicht verschulden / überschulden muss. Denn der Berg wird immer größer und am Ende ist das Gefälle Investition / damit erzielbare Miete (bzw. Mietpreissteigerung) aus dem Ruder.

Auch bin ich mir nicht sicher, ob das Wohngeld, dass angelegt wird, reicht, um spätere Sanierungen durchführen zu können.

Generell sollte man immer, gerade wenn man nur vermietet, 10 % des Immobilienwertes mehr oder weniger flüssig haben (kurzlaufende Anlagen) - denn falls mal eine Investition ansteht die gemacht werden muss und man hierfür einen Kredit aufnehmen muss kann das die Rendite auch gut ins Minus drücken (je nachdem).

Und womit errechnet sich eigentlich der Gewinn bei dieser Anlageform?

Du musst lediglich von deinen Einnahmen deine Kosten abziehen, die fälligen Steuern und die von dir als notwendig erachteten Rücklagen. Was übrig bleibt, ist dein satter Gewinn.

Sorry, aber wenn man danach (Einnahmen / Ausgaben) geht lohnt es sich überhaupt nicht in eine Immobilie zu investieren! Der Gewinn errechnet sich nicht nur daraus, sondern vor allem über Abschreibungsmöglichkeiten (also nicht über die fälligen, sondern über die nicht-fälligen Steuern). Jedoch sollte man sich hier immer vor Augen halten, dass das nur am Anfang der Fall ist - später dreht sich das ganze um. Bis dahin sollte der Kredit soweit bedient sein, dass man hier trotzdem noch gut im Plus ist.

Man kann bei einer Immobilie vor allem die Darlehenszinsen steuerlich geltend machen als auch den AfA (Absetzung für Abnutzung) - mittlerweile linear für Neubauten (aber das ist ein anderes Thema). Denn das Finanzamt geht davon aus, dass eine Immobilie stetig an Wert verliert. Wichtig: Nur die Immobilie, nicht das Grundstück (vergessen viele gern) - das sollte man berücksichtigen, denn das Grundstück ist gemessen am Gesamtwert immer ein dicker Brocken.

Und: Das gilt nur für vermietetes Eigentum, nicht für selbstbewohntes. Allerdings gibt es hier Ausweichmöglichkeiten, z. B. für selbstbewohnte und vermietete Immobilien.

Der AfA (Absetzung für Abnutzung) beträgt:
- für Altbauten 2 % über 50 Jahre, 2,5 % bei Häusern vor 1925,
- für Neubauten 2 % über 50 Jahre, die degressive für Fälle vor 2005 beträgt 4 % über 10 Jahre, 2,5 % über 8 Jahre und logischerweise 1,25 % über die verbleibenden 32 Jahre

Richtig lohnen sich denkmalgeschützte Objekte: Hier können die Modernisierungskosten über 8 Jahre mit 9 % und über weitere 4 Jahre mit 7 % abgesetzt werden. Das ist aber wieder ein Kapitel für sich, z. B. gilt das nur, wenn diese dem Erhalt des Denkmalschutzes dienen - wenn z. B. die Rohrleitungen marode sind und saniert werden müssen: ja, wenn man nur die Bäder neu fliesen möchte weil´s moderner und schöner ist (=> mehr Miete): nein.

Das geht noch ewig so weiter, z. B. mit anschaffungsnahen Aufwendungen oder Abschreibungen für Modernisierungen abseits des Denkmalschutzes. Letztendlich läuft es aber immer auf die Formal hinaus: Kosten produzieren, damit das Einkommen drücken - aber statt das Geld dem Staat zu "schenken" den Wert des eigenen Eigentums zu steigern.

Das dreht sich übrigens deswegen um, da man eben nicht alle 5 - 7 Jahre lang ein Haus oder Teile eines Hauses komplett sanieren muss und man irgendwann in die Phase kommt, wo man hohe Einnahmen hat aufgrund der Mietsteigerung durch Modernisierung / Sanierung, aber geringe Ausgaben und Möglichkeiten zur Abschreibung, da dann eben alles gemacht ist und die lineare Abschreibung irgendwann auch "aufgebraucht" ist. Deswegen bleiben die meisten Renditeobjekte selten lange an einem Eigentümer hängen, abgesehen von Liebhaberobjekten.

Nebenbei hat bzgl. der Geldanlage in Immobilien der Wirtschaftsphilosoph Marx aufgezeigt, dass es mittel- und langfristig egal ist, ob du dein Kapital in eine Immobilie steckst und über den Mietzins deinen Gewinn erzielst, oder aber auf dem Kapitalmarkt dein Geld einsetzt.

Falsch, aber Marx kannte auch nicht das deutsche Steuerrecht von heute. Geschickt kombiniert bzw. angelegt kann man mit Immobilien Renditen im zweistelligen Bereich erzielen - was im Kapitalmarkt nur im spekulativen Bereich mit einem mittlerem Risiko geht.